Wie wollen wir in Zukunft wohnen? Eignet sich ein Eigenheim noch als Altersvorsorge? Und welche Auswirkungen hat die Zinswende auf den Immobilienmarkt? Antworten von Michael Voigtländer, Immobilienexperte vom Institut der deutschen Wirtschaft.
Ein eigenes Haus mit Garten im Grünen – das war jahrzehntelang der grosse Wohntraum. Wie wollen die Menschen heute wohnen?
Der Traum vom Eigenheim ist ungebrochen. Es steht immer noch für Wohlstand und Selbstbestimmung. Und die Sehnsucht nach dem freistehenden Einfamilienhaus ist nach wie vor überraschend gross, wie unsere aktuelle Untersuchung für Deutschland bestätigt hat: Es gilt als bevorzugte Wohnform, gefolgt vom Reihenhaus. Nur wenige wollen eine Eigentumswohnung. Geändert haben sich allerdings die örtlichen Präferenzen. Die Menschen zieht es zwar nach wie vor in die Ballungszentren, aber das Umland hat an Attraktivität gewonnen. Schnelle Pendelwege, eine gute Infrastruktur, ein grosses Freizeitangebot und schnelles Internet bleiben wichtige Standortwünsche.
Junge Menschen experimentieren vermehrt mit neuen Wohnformen wie Mikroapartments, Clusterwohnen oder Co-Living mit grossen Gemeinschaftsflächen. Wird die Generation Z das Wohnen revolutionieren?
Ich bin da eher skeptisch. Klar gibt es einige, die gerne anders leben wollen, aber tief im Innern haben viele Menschen den Wunsch nach einer Rückzugsmöglichkeit. Untersuchungen zeigen: Auch die Jungen wollen ihre eigenen vier Wände haben. Und zwar am liebsten nicht nur eine Wohnung, sondern ein eigenes Haus mit Garten.
Führt der Trend zum Homeoffice und mobilen Arbeiten zu einer Stadtflucht und damit zur Renaissance der Provinz?
Durch Homeoffice wird tendenziell ein grösserer Umkreis um die Metropolen attraktiv. Wer nur zweimal die Woche ins Büro geht, nimmt auch weitere Pendeldistanzen in Kauf. Voraussetzung dafür sind eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kitas, schnellem Internet sowie ein Kulturangebot, was vielerorts noch fehlt. Von einem Ansturm aufs Land ist aber nicht auszugehen. Neue Dienstleistungsjobs entstehen in den Städten und ziehen junge Hochqualifizierte an. Zudem präferiert auch die wachsende Gruppe von aktiven Senioren das urbane Leben.
Im letzten Jahrzehnt sind die Immobilienpreise in vielen europäischen Städten gestiegen. Die Ursachen und die mögliche Lösungen beschreiben Sie in Ihrem Buch «Luxusgut Wohnen». Wird das Wohnen zur sozialen Frage des 21. Jahrhunderts?
Nein, das halte ich für übertrieben. Für jene Mieter, die im Bestand leben, gab es in dieser Zeit kaum Mietzinserhöhungen. Zudem gibt es in Deutschland, aber auch in der Schweiz und in Frankreich auf dem Land eine hohe Leerstandsquote. Es ist also kein generelles gesellschaftliches Problem. Aber für jene Menschen, die eine neue Wohnung in den Ballungszentren suchen – das sind rund zehn Prozent der Bevölkerung – bleibt die Situation herausfordernd.
Warum deckt der Markt nicht die Nachfrage nach Wohnungen?
Das Bauinteresse seitens der Investoren ist gross, aber es mangelt an Bauland. Das hat verschiedene Gründe. Zum einen bremsen die Gemeinden, die sich vor den Infrastrukturinvestitionen fürchten, welche grosse Wohnbauprojekte nach sich ziehen. Zum anderen zeigt sich zunehmend das sogenannte «Not in my backyard»-Problem («nicht in meinem Hinterhof», Anm. der Red.). Sobald ein Projekt geplant wird, regt sich innerhalb des Quartiers Widerstand. Aus Gründen des Umweltschutzes, der Artenvielfalt oder wegen des Lärms kommt es zu Einsprachen, was die Bautätigkeit stark verzögert. Es herrscht also ein Konflikt zwischen jenen, die neu in die Stadt wollen und jenen, die schon vor Ort sind und sagen: Wir wollen eigentlich gar keine Bautätigkeit und keine grössere Dichte, das belastet uns nur. Ich denke, dass dieser Konflikt nicht ganz ehrlich angegangen wird.
Inwiefern?
Wir sollten uns als Gesellschaft ernsthaft die Frage stellen: Was wollen wir? Wollen wir mehr Wohnraum und damit auch mehr bezahlbaren Wohnraum? Oder wollen wir die Städte lieber bewahren, wie sie heute sind – und sie dadurch für Neuzuzüger und für junge Menschen mit neuen, frischen Ideen verschliessen?
Auffallend ist, dass in Deutschland mit 50 % und in der Schweiz mit 42 % deutlich weniger Menschen im Wohneigentum leben als in anderen europäischen Ländern (z. B. Frankreich: 64 %). Woran liegt das?
Das hat historische Gründe. In diesen beiden Ländern hat man schon früh auf einen liberalen Wohnungsmarkt gesetzt und einen Ausgleich zwischen Vermietern und Mietern geschaffen.
In anderen europäischen Ländern hingegen wurde der Wohnungsmarkt nach dem zweiten Weltkrieg stark reguliert durch Mietenstopps und extremen Kündigungsschutz. Dadurch gab es für die Vermieter keine Möglichkeit mehr, die Sanierungskosten auf die Mieter abzuwälzen. Das hat dazu geführt, dass viele ihr Haus verkauft haben, anstatt es zu renovieren, weil sich das für sie nicht mehr lohnte.
Ist eine hohe Wohneigentumsquote aus volkswirtschaftlicher Sicht überhaupt erstrebenswert?
Es ist wichtig, dass es beides gibt. Eine zu hohe Wohneigentumsquote ist problematisch, da sich viele Menschen teilweise sehr hoch verschulden und finanzielle Risiken eingehen, was zu Problemen führen kann, wie zuletzt auch die Subprime-Krise gezeigt hat. Zudem ist mit Mietwohnungen die Mobilität grösser, was für den Arbeitsmarkt von Vorteil ist, da man eher bereit ist, umzuziehen. Wohneigentum wiederum ist eine gute Absicherung für die Altersvorsorge. Zudem sind in Ländern mit einer höheren Wohneigentumsquote die Vermögen gleichmässiger verteilt.
Angesichts der gestiegenen Preise rückt der Traum von eigenen vier Wänden zunehmend in die Ferne. Was müsste getan werden, damit sich auch jüngere Menschen Immobilien leisten können?
Tatsächlich ist Wohneigentum heute ohne ein Erbe respektive einen Erbvorbezug kaum mehr realisierbar, was die Spaltung der Gesellschaft begünstigt. Es sollte daher eine gesellschaftliche Aufgabe sein, die Hürde für künftige Eigentümer niedriger zu gestalten. Und es existieren durchaus auch geeignete Instrumente. In Belgien haben Erstkäufer zum Beispiel steuerliche Vorteile. Wer eine Immobilie für den Eigenbedarf in der Region Brüssel kauft, erhält einen Freibetrag von 175 000 Euro bei der Grunderwerbssteuer. In den Niederlanden gibt es eine Kreditausfallversicherung für Hypothekendarlehen. Dies schafft einerseits Planungssicherheit und andererseits können Banken aufgrund der höheren Sicherheit etwas weniger Eigenkapital von den Kunden verlangen.
Gibt es auch interessante private Ansätze?
Ja, zum Beispiel in Frankreich. Dort gewähren Arbeitgebende ihren Mitarbeitenden Darlehen für den Kauf von Wohneigentum. Sie tun dies durchaus auch aus Eigeninteresse; Fachkräfte sind gesucht wie nie und wenn es einer Firma gelingt, ihren Angestellten zu Wohneigentum zu verhelfen, dann entsteht eine starke Bindung an den Ort und das erhöht die Chancen, die besten Fachkräfte zu behalten.
Eignet sich das Eigenheim denn noch als Altersvorsorge?
Wohneigentum wird ein immer wichtigerer Baustein der Altersvorsorge, zumal gesetzliche und betriebliche Altersvorsorge nur geringe Renditen erzielen. Eine Immobilie birgt viele Handlungsmöglichkeiten – auch wenn oft unterstellt wird, sie berge vor allem ein Klumpenrisiko. So kann man Immobilien im Rentenalter erneut teilweise beleihen, oder man kann sie verkaufen und zahlt wieder Miete durch das dadurch gewonnene Kapital. Wohneigentum schafft letzten Endes einen Wert, mit dem man etwas anfangen kann. Und je jünger man kauft, desto mehr profitiert man von den Vorteilen.
Zurzeit ändert sich gerade die Finanzierungslage: Die Zinsen steigen und gleichzeitig sinken die die Reallöhne wegen der Inflation. Was bedeutet das fürs Wohnen?
Ich vermute, dass künftig eher kleinere Flächen nachgefragt werden. Lieber kleinere Flächen, aber trotzdem genug Zimmer, das ist sicher eine Anpassungsstrategie. Wachsen dürfte auch die Nachfrage nach Kleinstwohnungen in guter Zentrumslage.
Droht in Europa ein Subprime-Debakel, sollten die Zinsen künftig massiv steigen?
Für Länder wie Deutschland, die Schweiz, Österreich oder Frankreich würde ich das verneinen, weil hier üblicherweise lange Zinsbindungen gelten und auch die Hypotheken in der Regel ordentlich getilgt werden. Wer lange Festhypotheken hat, kann das gut verkraften. In Ländern mit kürzeren, variablen Zinsbindungen wie Spanien oder Grossbritannien könnte es hingegen schwieriger werden.
Zum Schluss noch die Frage, die alle interessiert: Wie wohnt eigentlich der Immobilienökonom?
Auch bei uns wuchs mit der Familiengründung der Wunsch nach einem Eigenheim und wir konnten 2007 ein Haus kaufen. Allerdings nicht in Köln, wo ich arbeite, sondern etwas ausserhalb in Leverkusen, wo die Preise moderater sind. Auch das ist eben eine Realität des Wohnungsmarktes. Wohnen ist ein Konsumgut. Der eine möchte mehr davon, der andere weniger. Wir müssen uns von dem Gedanken verabschieden, dass alle Menschen in der Innenstadt eine günstige Immobilie finden können.
Michael Voigtländer
Michael Voigtländer ist Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln und Honorarprofessor für Volkswirtschaftslehre an der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg. Er zählt zu den meistzitierten Ökonomen in Deutschland und ist Autor mehrerer Bücher. Zuletzt erschienen ist «Luxusgut Wohnen. Warum unsere Städte immer teurer werden und was zu tun ist.» (Springer Verlag).
