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Immobilie kaufen oder mieten: Was passt zu mir und meiner Finanzsituation?

Die eigene Immobilie gilt als sichere und wertstabile Anlage und verschafft Ihnen mehr Entfaltungsfreiraum und Lebensqualität. Allerdings sind mit dem Grundbesitz auch Kosten und Pflichten verbunden. Zudem schränken Immobilien im wahrsten Sinne des Wortes Ihre Mobilität ein. Immobilie kaufen oder mieten: So treffen Sie die richtige Entscheidung.

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Wissenswertes zum Immobilienkauf

Nie wieder Miete zahlen: Wann lohnt sich für mich, eine Immobilie zu kaufen?

Rund 45 % der deutschen Haushalte leben in den eigenen vier Wänden. Mehr Platz, mehr Freiheit und weniger Miete lauten kurzgefasst die wichtigsten Motive. Tatsächlich gibt es viele gute Gründe, die für den Kauf einer Immobilie sprechen: 

Pluspunkte für Käufer

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, bauen Sie mit jeder Kreditrate für Ihr Eigenheim schrittweise Vermögen auf, anstatt Monat für Monat Geld an Ihren Vermieter zu überweisen. Studien zeigen, dass Immobilienbesitzer oft besonders konsequent sparen – und im Alter nicht nur über eine wertvolle Immobilie, sondern zusätzlich auch noch über deutlich mehr Geldvermögen verfügen als Mieter. Ist das Häuschen abbezahlt, können Sie im Alter miet- und im Idealfall schuldenfrei darin wohnen – und haben mehr von Ihrer Rente. Alternativ können Sie aus der Vermietung ein attraktives Zusatzeinkommen erzielen oder mit etwas Glück einen stattlichen Verkaufsgewinn realisieren. Im Gegensatz zu Geldvermögen gelten Wohnimmobilien als stabiler Sachwert, dem Inflation nichts anhaben kann. Und während die Mietpreise wegen der starken Nachfrage vor allem in größeren Städten aktuell weiter steigen, können Sie sich mit einem langfristigen Darlehen gleichbleibende und verlässlich kalkulierbare Finanzierungskosten über viele Jahre sichern. 

Drum prüfe, wer sich bindet…

Allerdings ist ein Immobilienkauf eine langfristige Entscheidung und für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Auf keinen Fall sollten Sie sich deshalb zeitlich unter Druck setzen lassen, beispielsweise, weil Sie steigende Kreditzinsen befürchten oder die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland angehoben werden soll. Zwar bedeuten ein paar Promille mehr Zinsen für das Darlehen oder ein Prozentpunkt mehr Steuern auf den Kaufpreis schnell mehrere Tausend Euro an Zusatzkosten. Doch noch teurer wird es, wenn Sie vorschnell einen überhöhten Kaufpreis zahlen, mangels sorgfältiger Prüfung den Renovierungsbedarf unterschätzen oder Ihr Haus kurzfristig wieder verkaufen müssen, weil es nicht mehr in Ihr Leben oder zu Ihren Finanzen passt. 

In nur rund jedem fünften deutschen Landkreis sind Mieter im Vorteil

Pluspunkte für Mieter

Auch Mieter zu sein kann Vorteile haben: Kleinere und größere Reparaturen können Sie getrost Ihrem Vermieter überlassen. Ganz gleich, ob der Wasserhahn tropft, die Heizung nicht funktioniert oder es durchs Dach regnet: Sie dürfen verlangen, dass der Vermieter sich schleunigst um das Problem kümmert und im Regelfall die Kosten dafür trägt. Als Eigentümer und/oder Vermieter sollten Sie dagegen für solche Fälle ausreichend Rücklagen bilden. Wenn Sie mobil und flexibel bleiben wollen, beispielsweise, weil Sie einen Jobwechsel planen, ein paar Jahre im Ausland leben möchten oder eines Tages vielleicht Ihren Traumpartner in einer anderen Stadt kennenlernen, ist es hilfreich, kurzerhand den Mietvertrag kündigen zu können. 

Fazit: Wenn Sie fest planen, mindestens die nächsten zehn Jahre am selben Ort zu bleiben und hier sowohl die privaten als auch die beruflichen Perspektiven für Sie stimmen, spricht viel – eine tragbare Finanzierung vorausgesetzt – für den Erwerb eines Eigenheims.

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Kaufnebenkosten: Damit müssen Sie rechnen

Ob Haus oder Eigentumswohnung: Um sich eine Immobilie zu kaufen, benötigen Sie ausreichend Eigenkapital. Grund dafür sind nicht zuletzt relativ hohe Kaufnebenkosten, die Sie in der Regel nicht per Kredit finanzieren können. Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen. 

  • Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2 % vom Kaufpreis

Damit der Kaufvertrag rechtskräftig wird, müssen Sie ihn beim Notar beurkunden lassen. Danach werden Sie erst mit dem Eintrag ins Grundbuch zum rechtmäßigen Eigentümer. Für die Dienste von Notar und Grundbuchamt fallen Gebühren an, die sich am Kaufpreis bemessen. Für beide zusammen sollten Kosten von etwa 1,5 % des Kaufpreises einkalkuliert werden. 

  • Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland 3,5–6,5 % vom Kaufpreis

Wer in Sachsen oder Bayern wohnt, hat Glück. Dort verlangt das Finanzamt aktuell nur 3,5 % Grunderwerbsteuer. In fast allen anderen Bundesländern sind Sie dagegen mit 5 %, 6 % oder 6,5 % dabei. Für ein Einfamilienhaus in Berlin (6 %) werden bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro beispielsweise 21.000 Euro Grunderwerbssteuern fällig. 

  • Maklercourtage, Richtwert 3–6 % vom Kaufpreis plus Steuer

Wenn Sie eine Immobilie via Makler kaufen, gilt – anders als bei Mietwohnungen – noch nicht das Bestellerprinzip. Wer den Makler bezahlt, ist Verhandlungssache. Auch wenn der Makler im Auftrag des Verkäufers tätig wird, müssen Sie also meist einen Teil der Provision zahlen. In einigen Bundesländern, darunter Berlin, Bremen und Hamburg ist es zurzeit sogar üblich, dass Sie als Käufer die komplette Provision tragen. Auf den Courtagebetrag fallen zudem noch 19 % Mehrwertsteuer an. 

  • Nebenkosten für Darlehen

Ihre Bank ist verpflichtet, Ihnen sämtliche mit Ihrem Kredit verbundenen Kosten aufzulisten. So schreibt es die Preisangabenverordnung vor. Scheuen Sie sich nicht, genau nachzufragen. Der Effektivzins beinhaltet in der Regel zwar einen Teil, aber eben nicht alle Kosten. Zusätzlich können beispielsweise Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Aufschläge für Sondertilgungen oder Kontoführungsgebühren anfallen. Je nach persönlicher Situation kann auch der Abschluss einer Restschuldversicherung ratsam sein. 

Tipp: Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, treibt unvorhergesehener oder unterschätzter Sanierungsbedarf die Kosten oft nachträglich in die Höhe. Ein Gutachten durch einen Sachverständigen kostet zwar in der Regel mehrere Hundert Euro, schützt Sie jedoch vor teuren Überraschungen.

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder bauen? Wir helfen Ihnen gerne beim Aufbau einer soliden Eigenkapitalbasis, beispielsweise mit einem geförderten Riester-Bausparvertrag. Auch bei der Vermittlung des passenden Darlehens unterstützen wir Sie – neutral und objektiv. Beim Thema Versicherungen haben wir den Durchblick und finden für Sie nach unserem Best-Select-Prinzip die beste Wohngebäudeversicherung aus dem umfassenden Angebot unserer renommierten Partner. Ihr persönliches Inventar schützen Sie mit unserer leistungsstarken Hausratversicherung gegen eine Vielzahl von Gefahren.

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